利回りをアップさせる投資物件の買い方

昨今の不動産マーケットの高騰により、都内の投資用レジデンスの利回りは手が出ないほど低くなってしまっている。都心エリアでは表面利回りが3%台で売りに出されていたり、下町エリアでも物件の見てくれが良いと表面利回り4%台であったりする。
表面利回り5%であれば、検討する購入者も出てくるので、こちらが指値をしても売主さんは強気なので相手にもして貰えない。中々手を出せないマーケットである。
今回は、一棟レジデンスを購入する場合には使えるケースは少ないが、区分マンションを投資用に購入する場合に使える方法を紹介したいと思う。

ワンルームの区分マンションを購入すると、将来の売却時に値下りリスクが高いので、対象となるのは1LDK程度の大きさの区分マンションである。
この大きさであれば、将来の売却時に投資用としてオーナーチェンジで売りに出しても良いし、入居者が退去して空室となったタイミングで実需用のマンションとして売りに出す事も出来る。通常は空室になった段階で実需向けに売った方が高く売れる。
さて、その買い方であるが、最初に2戸セットで買うのである。同じ売主が複数戸を所有して同時に売り出している案件が対象となるので、相手は不動産業者となる場合が多い。個人が所有する中古物件を複数同時に売り出しするケースは稀である。 また相手が業者である方が話は早い。
大きさが同等の物件を2戸買うのであるが、新築でも中古でも構わない。
中古の区分マンションを買取って再販している業者は多いので、中古物件でもこのチャンスはある。
新築分譲マンションの場合、売値が割高であるが、分譲業者の決算期前などは値引き交渉が出来る場合もある。また現在は数年前に押し寄せていた外国人買主の勢いが落ちているので強力な競争相手は少ない。彼らが買った物件は当時より値上がりしているが、為替でやられているので懲りている部分もあるだろう。新たに日本に投資資金を入れるなら120円を超えた円安になるのを待っているとも思われる。110円前後で推移する現在は投資用に区分マンションを購入する買い手が少なくて良い時期であると考える事も出来る。
仮に区分マンションの1戸が4,000万円として、これが月額賃料15万円で貸せる部屋だとすると表面利回りは4.5%となる。
これを2戸纏めて買うから値引きして欲しいと売主に交渉して、売買価格を10%引いて貰えたとする。
総額8,000万円のものが7,200万円となるわけだが、物件には個別条件があるので、購入する契約時に1戸は元の価格の4,000万円、残りの1戸を3,200万円として貰う。
一方だけの契約を解除する事が出来ない様にする特約条項を契約書に盛り込む事は言うまでもない。
この条件を売主が受け入れてくれれば、それで購入した後、適当な時期に4,000万円で買った方の1戸を売却してしまうのである。
すると手元に残した3,200万円の物件は月額賃料15×12ヶ月=年間180万円の収入があるので、利回り5.625%となる。
売却時に元値で売れる事が必須条件であるが、マーケットが激変しない限り、この方式が成り立つ案件は探せば出てくるはずである。

ただし、売却時に仲介手数料が掛かる事、購入時の登録免許税・取得税・収入印紙も経費として考慮しなければならない。さらに購入する物件が中古であれば通常は仲介手数料がかかる。
従って上のケースは考え方を説明したものと捉えていただきたい。