タイムシェアを買って「失敗する人」と「成功する人」

タイムシェアは「財産」では無く「負債」である。

資産価値は無い。

これは、間違いなく言える事であるが、人生は損得勘定だけではない。

負債である事を認識しつつ、自分が許容できる範囲で楽しむことが出来れば良いと思う。

私は、ヒルトン・グランド・バケーションズ・クラブのタイムシェアを最初正規で購入し、その後リセールで追加購入した。

当初、「これは最高にお得!!」と喜んでいたが、諸々の事情で直近2年間ハワイに行く機会が無く、コロナウィルスのパンデミックにより、この先の事を考えると「負債」としての側面が大きくなってきた。

そこで、もう一度冷静に、この悩ましいタイムシェアの損得問題について考えてみる事にした。

ヒルトンタイムシェアを買って「成功する人」と「失敗する人」の要素

成功する人(買うべき人) 要素の重要度順

1.時期を限定されず、いつでも自由に旅行に行ける人
2.1度の海外旅行で7泊以上滞在できる人
3.ホテル代に年間30万円以上使う人
4.食事制限があり旅行中でも自炊したい人
5.お金のコントロールが出来る人

失敗する人(買うべきでない人) 要素の重要度順

1.1度に長い休暇が取れず、短期の旅行が多い人
2.自由に休暇が取れず、海外旅行は年末年始・GW・夏休みに限られる人
3.ホテルの部屋にこだわりが無い人
4.旅行中は外食中心で部屋で食事をしたくない人
5.細かい損得を計算しすぎて、マイナスの時に悔やむ人

ヒルトン・ハワイアン・ビレッジとホクラニ・ワイキキに関しては、日本人の所有率が一番高いと言われているので、当然ピークシーズンは予約が困難となる。

ストレスなくタイムシェアを活用するには、日本人の休暇時期を外して旅行計画を立てる必要がある。

これが出来ない人は、その時点でタイムシェア購入は見送った方が良い。

また、ヒルトンのタイムシェアに関してはホームウィークとして購入する基本単位が7泊なので、短い旅行期間しか取れない人には使い勝手が悪くなる。

ポイント数により予約するクラブ予約という方法であれば、連続7泊でなくとも分けて予約する事も出来るが、その都度手数料がかかるので分割するのは良い使い方とは言えない。

クラブ予約であっても、直前のオープン予約であっても、やはり長めの滞在の方がタイムシェアの優位性が発揮されるのだ。

それに、料金の事は別にしても、短期の旅行であれば、朝食バフェのついたホテルの方が便利で、より旅行を楽しむことが出来る様に思う。

また、旅行のスタイルとして、滞在期間中あちこちアクティブに観光するのでホテルの部屋にお金をかけたくないというタイプの人は、タイムシェアを購入するべきではないだろう。

どちらかと言えば、ホテルの中で過ごす事が多く、ホテルの部屋の内容を重視する人に向いている。

旅行の際に1泊あたり4万円前後の部屋を利用する方であれば、タイムシェアを購入して利用する事で、圧倒的にお得に滞在する事が出来る。

ランドリーサービスに依頼するのではなく、自分の部屋に設置された洗濯乾燥機でいつでも洗濯が可能だ(棟によっては室内では無く、各階のランドリールームを利用する)。

また、私の場合は、食事において脂質制限をしている為、長期の旅行で外食ばかりになると困るのである。

大抵のレストランでは油を使って調理するので、細かい注文を出しても限界があるので、本格的なキッチンの付いたタイムシェアは重宝するのだ。

旅行先のレストランで食事をするのも楽しいが、スーパーで買い物をして滞在先の部屋で調理する事も普段の環境とは違うので楽しいものなのである。

自分の購入したタイムシェアリゾートを基本通りホームウィークに利用する以外にも、その権利をポイントとして他のシーズンなり、他のリゾートの宿泊に利用する事も出来るが、その都度それなりの手数料が発生するので、どの様に利用するべきか計画を立てて管理する必要がある。

しかし、あまりにも損得勘定にこだわり過ぎるのも良くないので、ざっくり管理する事が良いと思う。

毎年、どこかしらのヒルトンのタイムシェア・リゾートを利用していれば、必ずお得なのである。

利用しない場合、非常に困るのであるが、それはこの後の章で。

正規で買うのか、リセールマーケットで買うのか

正規で買う場合のメリット

1.エリート・ステータスの階段を上る事で、VIP待遇が受けられる。
2.宿泊時にお部屋の無償アップグレードのチャンスがある。
3.ヒルトンで正規に買替アップグレードをする際に買取して貰える。
4.エリート・ステータスのグレードにより、各種手数料の優遇など特典を得られる。

正規で買う場合のデメリット

1.リセール価格と比べて圧倒的に高い。
2.最初に投下する金額が大きい(ホテル代の前払いと考えた場合)。
3.ヒルトンのセールスと条件交渉するのが煩わしい。
4.契約までの時間が余りにも短いので不安を引きずる。

リセールで買う場合のメリット

1.正規の価格と比べて圧倒的に安い。
2.売却する時の価格変動リスクが少ない。
3.マーケットに価格が開示されているので安心できる。
4.米国不動産はエスクローサービスがあるので安心できる。

リセールで買う場合のデメリット

1.契約してもヒルトンの先買い特権により解除されるリスクがある。
2.引き渡しまで時間がかかるので、直ぐに利用できない。
3.お部屋の当日アップグレードのチャンスが無い。
4.エリート・ステータスが得られない。

私の場合、例によって成田空港でヒルトン・グランド・バケーションズ・クラブの勧誘員にキャッチされて、グランド・ワイキキアンの現地説明会に参加した事がキッカケであった。

それ以前に、知り合いがヒルトン・タイムシェアを所有していて、大まかな話は聞いていたので、価格が手頃であれば購入しようかという考えもあったので、先方にすればオイシイ客だったのかもしれない。

唯一頑張ったのは、説明会での交渉で粘りに粘り、2年間有効のボーナスポイントを大量にゲットできたことである。

これにより買値を実質的に値下げ出来たと思っているが、それでも後にリセールで購入した時の金額と比較すると倍以上にはなってしまう。

当時は、何れ買い増してポイントを増やして、エリート・ステータスを得るつもりでいたので、正規に買わざるを得ないと考えていた。

エリート・ステータスの特典の一つとして、ヒルトンのホテルグループの会員資格であるヒルトンオーナーズのゴールドメンバーの資格が自動的に付与されるというものがあり、これに魅力を感じていたのである。

エリート・ステータスのランクとしては、エリート(14,000ポイント)、エリート・プラス(24,000ポイント)、エリート・プレミア(34,000ポイント)となっている。

上位のステータスは、ハードルが高いので、エリートにギリギリ達成するレベルで次のユニットを買い増ししようという戦略である。

しかし、その後にヒルトンVISAゴールドカードの存在を知り、HGVCのエリート・ステータスを得なくても、年間8,000円程度の会費を支払えばヒルトンオーナーズのゴールドメンバーを維持できることが分かったのである。

HGVCのエリート・ステータスを得るための必要資金と比べれば破格である。

それを知った事により、HGVCのエリート・ステータス取得の魅力が剥がれ落ち、正規ルートで追加購入する方針は転換した。

タイムシェアの利用価値は高いと感じているので、あと1週間分追加で欲しいと思い、ナンピン買い的にリセール市場で追加購入することにした。

タイムシェア・リセールを扱う会社は、規模が小さいので取引上の不安が付きまとうが、いくつか仲介会社のサイトをチェックして、一番掲載件数が多い「くじら倶楽部」が良さそうだと考え、ホノルルのオフィスも訪ねてみた。

ここでもヒルトンと同じ様にガッツリセールスされるのかと身構えながら担当者と面談したのであるが、ヒルトンとは真逆で、こちらの質問には丁寧に答えてくれるが、売ろうという態度は全くない。

逆に、買いたい場合はネットから申し込みして下さいという感じであった。

セールスしなくても、サイトに載せておけば勝手に売れていくのだろう。

この会社の方針には非常に好感を持つことが出来、帰国してから数か月後に目当ての物件が売りに出たので、即申し込みを入れ、その後スムーズに取引をする事が出来た。

とはいえ、実際に利用できるようになるまで半年くらいかかったので、次の旅行で使いたい場合は、余裕をもって、かなり早めから動き出さなければならないと思う。

取引の中で、気を揉んだのはヒルトンの 第一先取特権(Right of First Refusal) というやつである。

これは、希望のリセール物件が見つかって、手付金を支払って契約をしても、その後引き渡しまでの間にヒルトンにお伺いをたてる必要があり、ヒルトンが買い取ると言えば合法的に横取りされてしまうという制度である。

取引価格が割安であれば、それだけ横取りされるリスクが高まるわけなので、それまでの努力が無駄になる。

アメリカのデベロッパーは、本当に商売が上手い。これについては後の章で。

予約戦略&行けなくなった時の自己救済方法

1.翌年度分のポイントを前借して使う。
2.年の前半にタイムシェアを利用するよう計画する。
3.予約していたが急に行けなくなったら、一旦は飛ばす。
4.最悪の場合でも、翌年度へのポイント繰り越しまでに留める。
5.ヒルトンオーナーズ、RCIへのポイント交換は利用しない事。

冒頭に書いた通り、タイムシェアは負債である。

利用しないで、繰り越したり、他のポイントに交換すると負のスパイラルに陥るのだ。

今の自分がその状態であるから間違いない。

翌年度分を前借しながら、どんどん使っていくのが一番賢いやり方である。

足りなくなった場合は、オープン予約で現金払いで宿泊すれば良いのである。

実は、このオープン予約が一番お得であったりする。

クラブ予約で押さえていたものが、直前になって旅行に行けなくなった場合、素直にキャンセルするのではなく、同等以上のポイントであれば、先の予約に一旦付け替えることが出来る。

これを飛ばしと言うらしい。

その為には、年の前半に旅行に行くよう計画をしておかなければならないが、そうでない場合でも一旦飛ばして置いてからキャンセルを入れた方が手数料をセーブできるのである。

このあたりのルールは、きめ細かく設定されているので、実際に実行する場合は、HGVCのホームページを読んだうえ、一度コールセンターに問い合わせしてからweb上で手続きをした方が良い。

ポイントが使えずに余ってしまったら、翌年度に繰り越しするしかない。

一度繰り越したポイントは、翌年使い切るかRCIへ交換するかの選択肢しか残されていない。

翌々年に繰り越す事とヒルトンオーナーズポイントへの交換は出来ないのである。

つまり、どんどん出口が狭まってくるのである。

いずれにしても、ヒルトンオーナーズポイントへの交換やRCIへの交換は効率が悪すぎるので、そうならないように使いきっていきたい。

HGVCのポイントを交換して利用できる施設などのコスパについて

1.ヒルトン・タイムシェアの他の施設=Good
2.提携リゾート=NG
3・RCI=NG
4.ヒルトン・オーナーズ・ポイント=NG
5.クルーズなどアクティビティ=NG

HGVCの説明会では、他のタイムシェア施設を利用する事と、提携先とのポイント交換で世界中のリゾートを利用できると、夢が広がるような説明を受けて舞い上がってしまう。

しかし、ヒルトン・タイムシェア以外の交換先を利用しようとすると恐ろしく効率が悪いのである。

手数料を支払ってポイントで予約するくらいなら、直接予約で現金で支払った方が格段に安く泊まれるのである。

これら提携先については、ポイントが余ってしまってどうしようもなくなった時の最終的な救済措置と考えておいた方が良い。

従って、HGVCのタイムシェアをこれから購入しようとしている人は、自分のホーム・リゾートを毎年使うかどうかを判断基準にするべきである。

私の場合、RCIにポイントを移行させている分があるが、RCIで予約を取る手続きも面倒くさいし、検索したところ「ここに泊まりたい」と思えるほどのホテルが無いのである。

消化しないと勿体ないので、今年か来年に利用するつもりであるが、旅行を計画する時のウキウキと楽しい気分にはならないのである。

ヒルトンサイドから見たタイムシェア・システムのメリット

1.永久にお金を生み出し、回り続けるシステムである。
2.オフバランス化されている。
3.大きな粗利が得られる。
4.維持管理費は全てタイムシェア・オーナー負担である。
5.リノベーション工事を受注できる。
6.絶対に管理委託を切られる事がない。

ヒルトンにとって、まさにこれ以上のものは無いほど、完璧な錬金マシンである。

ネットの世界でGoogleが神である様に、ヒルトン・タイムシェアの生態系の中ではヒルトン様が絶対神である。

我々はヒルトンの手のひらの上で、ころころと転がされているだけであるので、どれだけ勉強して足掻いても大した差はないのである。

そのエンジンとなるのが、先述の第一先取特権(Right of First Refusal)である。

これは、最初にヒルトンが正規で販売したものが数年後に20~30%になって戻ってきて、それをまた100%で販売できるというシステムなのだ。

1年を週単位で52分割して、戸数を掛けてみると、例えばグランド・ワイキキアンの場合、331戸×52週=17,212口のタイムシェア・オーナーがいることになる。

通常の居住用マンションで年間5%前後が、リセールされると言われているので、タイムシェアの場合「勢いで買って失敗した~😿😿😿」という人達が多い事を考えると少なくとも20%くらいが売りに出されるのではないだろうか。

リセール・マーケットで取引されるものが、契約後に全てヒルトンにレポートされて、その中で割安なものをチェリー・ピックすれば良いわけだ。

これほど美味しいものは無いだろう。

その時々の正規販売の売れ行きに合わせて、仕入れを調整することが出来る。

絶対に損はしないし、在庫過剰になる事もない。

未来永劫回り続ける完璧な完璧なシステムである。

デベロッパーであれば、どの会社も取り入れたいシステムだろう。

しかし、成功するにはブランド力が必要だ。

参入障壁が高いところもヒルトンなど大手が絶対的に有利である。

ヒルトン・ハワイアン・ビレッジは、立地が良いとは言えない。

ハッキリ言ってワイキキの外れである。

当初開発が始まったころは、寂しい場所で、土地価格も安かったのだろうと思う。

当時、不動産の証券化という手法があったのか分からないが、ホテル運営を継続しようという会社であれば、証券化で資産をオフバランスするより、手間はかかるが、タイムシェアの販売をした方が後々有利である。

開発にかかった費用は、タイムシェアの権利の販売により数年の短期間で回収できるし、小口化しているので1口当たりの利幅が大きい。

販売した後の維持管理費は、通常の分譲マンションと同じ様に全てタイムシェア・オーナーが負担することになる。

オーナーが支払う管理費により、内装は5年毎にフルリノベーションされ、10数年毎の大規模修繕費用も当然オーナー達が管理費で負担する。

ヒルトンは一切維持管理費用を負担する必要なく、常に物件を最高の状態に保てるのである。

しかもリノベーション工事も直接受注するか、息の掛かった業者に発注してバックマージンを得る事も出来るだろう。

分譲マンションと同じ様に管理組合(オーナーズ・アソシエーション)はあるが、殆どヒルトンにお任せだろうと思われる。

やりたい放題やっても、まずホテル運営管理を切られることは無い。

毎年入れ替わる管理組合の理事が、ホテル運営会社を他に切り替えるなどと言う議案を取り纏める事など出来るわけがないのである。

本当によくできた完璧な儲けのシステムである。

タイムシェア購入者がこの権利を最大限生かす方法

1.クラブ予約で翌年度ポイントを前借してどんどん使う。
2.オープン予約でガンガン宿泊する。

前述の通り、提携施設であったりヒルトン・オーナーズ・ポイントに変換してヒルトンホテルに宿泊するという使い方はコスパが悪いのでするべきでない。

自分が購入したタイムシェア施設ばかりに宿泊するのは飽きるので、それ以外のヒルトンのタイムシェアに保有ポイントを利用してクラブ予約で宿泊する事が基本である。

次にオープンシーズン予約を利用しまくる事である。

これはホテル側として売れ残った部屋のセールという意味合いがあるので、チェックアウト日の30日前までの予約という制約があるが、これを利用するのが一番コスパが良いのである。

直前の予約なので、休みが自由に取れる人でないと利用しにくい。

タイムシェア・オーナーは、数か月から1年前にとりあえず部屋を押さえることが多い。

キャンセル料がアップするチェックインの31日前にキャンセルすることが意外に多いのである。

ピークシーズンはキャンセルが出たとしても、それを拾う競争が激しいと思うが、ピークシーズン以外は、オアフ島内であればどこかしら取れるはずだ。

私は、このオープン予約をどれだけ利用する事が出来たかが、タイムシェアをお得に活用できたかの指標になると思っている。

他の選択肢(ホテル宿泊)との比較

1.短期旅行ならホテル(3泊が分かれ目)が便利。
2.立地を優先するならホテルしかない。

タイムシェア施設は、キッチンがあり、洗濯機乾燥機がある。尚且つ部屋が広いので、我が家の旅行には最適でなのである。

特に私の場合は食事制限があるので、外食が続くといろいろと問題があるのだ。

そんな我が家であっても3泊くらいまでの滞在であれば、ホテルに泊まる事を選択する。

各ホテルチェーンには上級会員になると優遇されるシステムがあり、それもまた良いのである。

本来の基準としては、年間50泊以上する必要があるのだが、ヒルトン・オーナーズの場合はクレジットカードを作るだけでその資格を得ることが出来る。

ヒルトンVISAゴールドカードが、年会費とベネフィットの兼ね合いから一番コスパが高いのであるが、エグゼクティブラウンジへのアクセス権が保証されるプラチナカードに切り替えを検討している。

今年JGC修行を行なうつもりでいたので、その計画を練っている時にプラチナ切り替えを申し込もうとして用紙を取り寄せた矢先にコロナ問題が発生したため、見合わせることにした。

今年後半に落ち着く様であれば、来年のJGC修行の為に切り替えをしようと思う。

ヒルトンに飽きたらマリオットに手を伸ばすかもしれないが、私の場合は未だ先になりそうである。

タイムシェア施設の数は多くは無いので、どうしてもホテルとの併用になる。

ヒルトンのタイムシェアを持っているからと言って、ヒルトン系列のホテルをを利用する際に優遇される事は全くないのである。

エリート・ステータスを取得すれば別であるが、これはあまりにもコスパが悪い。

タイムシェアのシステムについての説明

1.不動産として登記され権利が守られるので安心。
2.52週分の1週単位で購入できるので合理的
3.ホテル並みのフルサービスがある。
4.ポイント利用で他の施設を簡単に予約できる。

日本国内でおなじみのリゾート会員権は、発行元の信用が全てである。

万が一、発行元が倒産したらただの紙切れとなる。

そのリゾートを買い取って営業を再開する会社が現れたとしても自分は利用する権利がない。

その点、タイムシェアの場合は不動産登記がされているので、権利が消滅することは無い。

ヒルトンが倒産した場合でも、いろいろ障害はあるだろうが別のホテル運営会社を連れて来ればオペレーションを継続することは出来る。

目に見える形で権利が保全されているので安心感がある。

ワイキキで分譲されたトランプタワーと比較すれば、ヒルトン・ハワイアンビレッジ内のタイムシェアは立地が劣っている。

ホクラニ・ワイキキにしても、立地は別として、建物としては古いビルを買い取ってリノベーションしてタイムシェア施あとエバ設にコンバージョンしたものである。

従って、原価はとんでもなく安いはずである。

例えば、グランド・ワイキキアンなどは、1bedで100㎡として、通常の分譲マンションとして売るのであれば1億5,000万円程度と考えられるものが、タイムシェア代金×52口で計算すれば、3億を超える金額になってしまう。

しかし、価格は別として、ハワイでコンドミニアムを買ったとしても利用するのはせいぜい数週間となるはずだから、利用する分だけの権利を購入するというシステム理にかなっている。

ワイキキ周辺で分譲されたコンドミニアムは、築年数が古いものが多く、価格の割に設備も管理も残念なものが多い。

ヒルトンの場合は設備も内装もグレードが高く、ホテル並みのサービスを受けられるので、価格が割高である事は許容するしかないと思う。

また、自分が購入した施設の利用だけに限定されない自由度も大きな魅力である。

HGVCのタイムシェア施設に限定してポイント予約するのであれば、本当にお得に旅行が楽しめるのは間違いないと思う。

まとめ

休暇を自由に調整できる人で、旅行の際、1ヶ所に長めの滞在をするのが好みであれば、長期的に考えれば、タイムシェアは最適なシステムだ。

特に、私のように食事制限があるならば、他の選択肢は無いと思う。

今は、コロナウィルスが早く収束する事を願うしかない。

この状況では、追加で購入する事は考えていないが、一度リセールで購入した私としては、次に購入する場合もリセールになるだろう。

リセール市場には、リゾート自体が魅力的なマリオット・コオリナなども出ているが、正規購入の場合と比較して、リセール購入には権利の制限が大きい。

リセール市場で購入するとなれば、ヒルトンの一択となるだろう。