軽井沢シェア別荘に未来はあるのか

この記事は、軽井沢のシェア別荘を購入した場合、将来的な価値はあるのかについて、ヒルトンタイムシェアを利用している筆者としての意見・感想・評価をコスパ的に考えて、口コミ的に書いています。

リロバケーションズ軽井沢の体験宿泊をしたことにより、軽井沢のシェア別荘に興味を持ち、色々調べていくと、流石は日本一のブランド別荘地だけあり、各企業が既にシェア別荘に手を付けていることが分かった。

西武グループのプリンスバケーションクラブ、シティインデックスのCI軽井沢の他に、地元企業「笹沢建設」が、既に数棟の販売実績を持っているようだ。

笹沢建設さんのサイトによると別荘所有者の年間利用日数の平均は20~30日程度という事である。それだけの利用の為に年間の維持費用を考えると、シェア別荘の方が合理的であるという説明がされている。またレンタル別荘はコスト高になるとも言っている。レンタル別荘がそんなに高額になるとは考えにくいが、シェア別荘のメリットを説明する情報としては説得力がある。同等のエリア・グレード・広さで比較して、その通りであれば確かにそのサイトの言うとおりである。しかし、比較する売買物件・レンタル物件とシェア物件のエリアが違うのではないかという印象を持った。多分、売買物件とレンタル物件は軽井沢駅周辺の一等地案件であり、シェア物件は笹沢建設さんが販売している中軽井沢の物件であると思われる。また、シェア物件であっても修繕費は売買物件と同様に5~10年に一度、数十万~数百万は必要で、26人で共同所有するのであれば、その持ち分割合で負担が必要なはずであるが、その記載はされていない。それらが明記されていない比較表では、単にシェア物件への誘導であるとしか言えなくなる。

ブランド別荘地軽井沢と言えども、実際に現地を見ると建物も無く樹木だけ茂ったまま放置されている更地の方が多いし、建物があっても古くて使われていない様に見えるものが多い。別荘所有者の平均保有年数というのはどれくらいなのだろうか?
千葉の海辺のリゾート地で、私の周りを見渡して見ると10年以内で所有者が入れ替わっているように感じる。仕事が忙しくなって、あまり来られなくなったとか、子供の成長により家族で一緒に休日を過ごす事が無くなったとか、いろいろ理由を聞く。オヤジはサーフィン狂いで毎週家族を連れて海に来ていたのに、子供は成長するにつれサッカーなど他のスポーツに熱中したり、休日に親と海へ行くのではなく学校の友人と遊びたいとなる。夫婦だけで週末に海に行くようになり、そのうち奥さんがついて行く意味を見出せなくなり、もう必要ないから売却というパターンは多い。それ以外には毎回同じ場所に遊びに来ることに飽きたという事もあるのだろう。

海の場合、サーフィンや釣りなどの趣味に熱中していないと毎週来る理由がなくなってくる。軽井沢の場合はゴルフなのだろうか? する事無く、ただ別荘に通うだけだと、数年すれば行き帰りの行程が億劫になってくるだろう。

それもあって軽井沢の中古別荘は、常に沢山の物件情報がマーケットに出ているのだ。中軽井沢駅方面であれば、1,000万円台でそれなりの物件が売りに出ている。今後の日本の人口減と相続税率のアップ、若い世代の嗜好の変化などの要因から売り物件の供給圧力は強まる傾向にあると思われる。

その様な背景の中で、シェア物件の将来価値はどうであろう? タイムシェアの先進国であるアメリカの物件で言えば、ヒルトン、ウィンダム、マリオットなどはセカンダリーマーケットが確立されている。ただし、デベロッパーから購入した時の価格からすると泣きたくなるほどの安値である。しかし値が付くのであるから未だ良いと言える。安値の原因の一つには、デベロッパーの新規販売戦略が強烈でセカンダリーマーケットを凌駕している事がある。セカンダリーマーケットで取引が成立価格が本来の資産価値を考えられるのであるが、物件1部屋を52口に小分けしたものを売るわけなので、仲介業者にとっては大した手数料にならない。従って仲介業者は零細企業が細々と営業しているだけで、一般的に認知されにくいのと、信用面で不安に感じる人もいる。従ってデベロッパーの新規販売価格が物件相場として通用してしまっているのだと思う。

もう一つの小さな要因としては、セカンダリーマーケット購入する場合にはオーナーの権利が少々制限されるという事がある。ヒルトン、ウィンダムなどは大きな差ではないので、その人の価値観により割り切れると思うが、マリオットの場合は強烈に制限される。独占禁止法に抵触する事は無いのだろうが、マーケットの規模大きくなれば、それを唱える人も出てくるだろうと思われる。

またデベロッパーは先買い特権という権利を持っていて、タイムシェアのオーナーが物件を売りに出した場合、第三者の買い手が付いた段階で、デベロッパーにお伺いを立てなければならないことになっている。デベロッパーは契約予定の主を押しのけて自分が買い取ることが出来るのだ。新規販売が好調で在庫が不足気味になれば、セカンダリーマーケットから仕入れをすることが出来る。永久機関が出来上がっているわけだ。ハワイのものを日本人に売るという情報格差も成功の理由の一つかもしれない。日本人だけに売っているわけではないが、メインターゲットであることは間違いない。

デベロッパーは、物件を開発して、タイムシェアにして販売する事で資金を回収するが、タイムシェアの特性から、その物件の管理を独占し永続的に収入を得ることが出来る。さらに上記の様にセカンダリーマーケットからその物件を仕入れることにより新規販売と同じ価格で売り出すことが出来るのだ。

不動産事業としては、これ以上のものは無い程、良くできたビジネスモデルである。日本でもヒルトンクラスの規模と知名度でタイムシェア事業を展開するデベロッパーが出てくれば、マーケットが育つ可能性はあると思う。

今の現状では、軽井沢のシェア別荘の権利を将来売ろうと思った場合、買い手を見つけるのは至難の業となるだろう。デベロッパーに買い取って貰うとすれば元値の1割程度まで落ちるだろう。

もし自分が買ったとすれば、10年以内に飽きて、上記のとおりの結果になることが想像できる。それでも何故か、このシェア別荘というのは気になるのである。

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