ビル・事務所・店舗の定期借家 賃貸借契約書ひな形

事業用定期建物賃貸借(定期借家)契約書

貸主 ○○○○○○(以下「賃貸人」という)と

借主 ○○○○○○(以下「賃借人」という)とは、

賃貸人・賃借人合意のうえ下記条項により借地借家法(以下「法」という)第38条に規定する定期建物賃貸借に係る賃貸借契約(以下「本契約」という)を締結する。尚、本契約に付いては、法第26条(契約の更新等)、第28条(いわゆる正当事由)及び第29条第1項(1年未満の建物賃貸借は期間の定めのない契約)の適用はないものとする。

第 1 条 (賃貸借物件)

賃貸人は賃借人に対して下記表示建物部分(以下「賃貸借物件」という)を賃貸し、賃借人はこれを賃借する。

<賃貸借物件の表示>

名称 :

所在地:

構造:

賃貸部分:

賃貸面積:

設備:

第 2 条 (賃貸借期間)

1.賃貸借期間は、202 年  月  日から20  年  月  日までの○か年とする。

2.本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新はない。但し、賃貸人及び賃借人は、協議の上、本契約の期間満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(以下「再契約」という)をすることができる。

3.賃貸人は、第1項に規定する期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(以下「通知期間」という)に賃借人に対し、期間の満了により賃貸借が終了する旨を書面によって通知するものとする。

4.賃貸人は、前項に規定する通知をしなければ、賃貸借の終了を賃借人に主張することができず、賃借人は、第1項に規定する期間の満了後においても、本物件を引き続き賃借することができる。但し、賃貸人が通知期間の経過後賃借人に対し期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の  日から6ヶ月を経過した日に賃貸借は終了する。

第 3 条  (期間内解約)

1.賃貸人及び賃借人は、本条第2項及び第15条の場合を除き、前条賃貸借期間中は各相手方に対し本契約の解約をすることはできない。

2.賃借人は、解約日より賃貸借期間満了日までの期間に対応した賃料相当額を支払うことにより即時に解約できるものとする。

3.前項の規定による解約の申し入れは、すべて文書によるものとし、賃貸人の承諾なくしては、賃借人は解約の申し入れを撤回又は取り消す事ができない。

第 4 条 (使用目的)

1.賃借人は、賃貸借物件を下記の使用目的及び営業種目(以下「使用目的等」という)に使用するものとし、他の目的及び営業種目に使用してはならない。

              使用目的:○○○○○○

              営業種目:○○○○○○

2.賃借人は、使用目的等を追加または変更しようとする場合は、あらかじめ賃貸人所定の文書により賃貸人の承諾を受けなければならない。

3.賃借人は、使用目的等に沿って、あらかじめ賃貸借物件の内装、造作、設備等の工事計画書を賃貸人に提出し、賃貸人の文書による承諾を得た上で工事を実施する。

4.賃借人は、使用目的等に関して必要な官公庁への届出許可等の手続きについて、その一切を賃借人の責任において行わなければならない。

第  5  条 (賃料)

1.賃料は、壱ヶ月金○○○○○○円也(別途消費税等)とし、賃借人は第7条の規定により、これを賃貸人に支払う。

2.賃貸人及び賃借人は、賃料の改定は行わないこととし、法第32条(借賃増減請求 権)の適用はないものとする。

第  6  条 (賃料以外の諸費用)

1.賃借人は前条に定める賃料の他に管理費として壱ヶ月金○○○○○○円也(別途消費税等)を、第7条の規定により支払う。

2.賃借人は、前項の管理費の他に下記諸費用を負担するものとし、各々関係機関の請求に基づき賃借人が直接別途支払う。

①賃貸借物件内の電気、ガス、水道、電話等の基本料金及び使用料金。

②賃借人所有の造作及び設備機器の保守管理に係わる費用。

③賃貸借物件内の清掃衛生費。

④その他賃借人の負担に属すべき費用。

第  7  条  (支払方法)

1.賃借人は、賃料及び管理費を毎月○○日迄に翌月分を賃貸人の指定する

○○○○○○銀行○○○○支店の ○○○○○○名義 普通・当座 預金口座(No.○○○○○○)に振込む。

2.賃料及び管理費の起算日は、202 年  月  日とする。

3.銀行振込手数料については賃借人の負担とする。

第  8  条   (遅延損害金)

賃借人が、正当な事由がないにもかかわらず第5条第1項に定める賃料及び第6条に定める管理費その他の諸費用の支払いを所定の期日までに履行しない場合には、支払期日の翌日から起算して支払日までの延滞金額に対して、年率14%の割合による遅延損害金を延滞金とともに支払う。

第  9  条 (敷  金)

1.賃借人は、敷金として第5条第1項の賃料の○○ヶ月分に相当する金○○○○○○円也を賃貸人に預け入れる。但し、敷金に利息を付けない。

2.本契約存続中、賃借人は賃貸人に対する一切の債務について、敷金をもって債務との相殺を主張することができない。

3.賃借人が、賃貸人に対する金銭債務または損害賠償債務等の債務を負担するに至ったときは、賃貸人はこの敷金をもって全部または一部をその弁済に充当することができる。この場合、賃借人は充当の通知を受けた日から○○日以内に、敷金の不足分としてその弁済金額を賃貸人に預託しなければならない。

4.賃借人は、敷金の返還請求権を第三者に譲渡し、または債務の担保に供することができない。

5.本契約の終了に際して、賃貸人は敷金の内より月額賃料の2ヶ月分に相当する額を償却できる。

第  10  条 (敷金の返還)

1.本契約が終了し、賃借人が賃貸借物件の明渡しを完了したときは、賃貸人は賃借人に対し明渡し完了日から6ヶ月を経過したときに敷金を返還する。但し、賃借人の本契約に基づく債務が残存する場合は、賃貸人は任意にその敷金をもって賃借人の債務の弁済に充当することができる。

2.前項の明け渡し完了後6ヶ月以内に新たな賃借人が決定し、賃貸人が新たな賃借人から敷金を受領したときは、賃貸人はこれと同時に賃借人の敷金を賃借人に返還する。この場合は前項但し書きを準用する。

3.前項に基づく敷金の返還方法は、賃貸人及び賃借人が協議の上、別途これを定める。

第  11 条 (善管注意義務)

賃借人は、賃貸借物件及び玄関、廊下、階段、エレベーター、その他共用部分を善良なる管理者の注意をもって使用しなければならない。

第  12  条 (禁止行為)

 賃借人は、次の各号に掲げる行為ならびにこれに準ずる行為をしてはならない。

一、賃借権の全部または一部を第三者に譲渡したり債務の担保に供すること。但し、この第三者には、株式譲渡による実質的な会社の譲渡の場合を含むものとし、次号以下の第三者についても同様とする。

二、賃貸借物件の全部または一部につき、名義の如何を問わず、第三者に転貸、もしくは使用させること。

三、賃貸借物件を業務委託等の方法により使用させたり、もしくは第三者の名義上の住所、居所または営業所となすこと。

四、賃貸借物件に他人名義の在室表示をしたり、または他人名義の電話、テレックス等を架設すること。

五、賃貸借物件に宿泊、居住し、または第三者として宿泊、居住させること。

六、賃貸借物件に、発火、爆発、震動、臭気、騒音の恐れのある物品、動物等他人の迷惑となるものを搬入すること。

七、賃貸借物件の共用部分に、什器、備品等を置くなどして賃貸人または他の賃借人の通行及び使用の妨害となる行為をなすこと。

八、その他、他の賃借人に迷惑となる行為または賃貸借物件の維持保全を害する一切の行為。

第  13  条  (原状変更等事前承認及び工事施工)

賃借人は、あらかじめ賃貸人に対し賃貸人所定の文書にて申し立て、賃貸人の書面による承認を得た場合に限り、下記各号に定める行為をなすことができる。但し、工事施工においては、賃貸人が要求するときは、工事設計書、仕様書等を添付した工事施工承認願いを提出し、賃貸人の書面による承認を得なければならない。この場合において、賃借人が前記工事設計書、仕様書等と異なる工事をなしもしくは無断で施工した場合には、賃貸人は賃借人の負担においてこれを中止または撤去させることができる。

一、賃貸借物件またはその造作、附属設備の模様替(壁、天井、床等の塗装替えを含む)、新設、移設、除去、その他原状を変更する工事を行うこと。

二、賃貸借物件内の、電気、ガス、水道、電話、防災装置等の新設、移設、除去その他原状を変更する工事を行うこと。

三、賃貸借物件内に、金庫、鉄製キャビネット等の重量物、あるいは電子計算機等、電気容量の大きい機器を搬入設置または移動すること。

四、賃貸借物件内の内部または外側に、看板、広告、標識等を設置、貼付、記入すること。

五、その他賃貸借物件に対し前各号に準ずる原状の変更をするとき。

第  14 条 (諸修理)

1.賃貸借物件または造作設備の維持保全に必要な修理個所が生じたときは、賃借人は、速やかにその旨を賃貸人に通知しなければならない。この場合、賃貸借物件の主体構造部及びガス、水道、電気等の本管の修繕費は賃貸人の負担とし、造作及び内装部分またはガラス、蛍光燈、その他附属品等の破損、寿命による取替えについては、賃借人が自己の負担において責任をもって補修する。

2.賃貸人が、賃貸借物件の補修、改装、改造又は増築をするために、その工事の期間中賃貸借物件及び共用部分の全部または一部の使用を休止する必要があるときは、賃借人は賃貸人の要請に応じなければならない。

3.賃貸人の責めに帰すことのできない故障、修理、変更、休止、事故等のため、附属設備の全部または一部の使用を休止する必要があるときも、前項と同様とする。

第 15 条 (転貸借)

1.本契約期間中において、第16条又は第31条に該当する場合以外の事由により賃借人に賃貸借物件の使用が困難となる事情が生じた場合には、賃借人は賃貸人に対し、書面により転貸借の申し入れができるものとする。この場合、賃貸人の書面による承諾により、転貸借契約が成立するものとする。

2.前項の転貸借契約に際しては、新たに転貸借契約書を弐通作成しなければならない。

3.第1項の転貸借契約が成立した場合、その期間は本契約の残存期間までとする。

4.本契約が終了した場合には、第1項の転貸借契約も当然に終了する。この場合、転借人は直ちに賃貸借物件を明け渡さなければならない。

5.前項の場合において転借人が直ちに賃貸借物件を明け渡さない場合には、賃借人のみならず転借人に対しても、第32条第4項を準用する。

第  16  条 (契約の解除)

1.賃借人が、次の各号の一に該当するときは、賃貸人はなんらの催告及び手続きをすることなく直ちに本契約を解除することができるものとし、この場合賃貸人が損害を蒙ったときは、賃借人に対してその損害賠償を請求することができる。

一、第5条第1項(賃料)、第6条(賃料以外の諸費用)の金員を2ヶ月以上支払わなかったとき。

二、第4条(使用目的)、第11条(善管注意義務)、第12条(禁止行為)、第13条(原状変更等事前承認及び工事施工)、第25条(届出義務)又は第29条(館内規則)の各条項に違反したとき。

三、賃借人または賃借人の従業員の故意または重大なる過失により賃貸借物件を著しく毀損し、または火災を発生せしめたとき。

四、破産、解散、会社整理、会社更生、仮差押、仮処分、差押、競売、民事再生、強制執行、滞納処分、保全処分、銀行取引停止処分等を受け、またはこれをなしたとき。

五、資産、信用または事業等に重大な変更を生じ、本契約を継続しがたい事態になったとき。

六、犯罪、または信用を落す行為もしくは公序良俗に反する社会的行為をなし、その他著しく不都合な行為があったとき。

七、賃借人が、賃貸人の契約時の調査に際して虚偽の申告をなし、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条の指定暴力団または指定暴力団連合(以下「指定暴力団等」という)の構成員であることが明らかになったとき。

八、本物件を指定暴力団等またはその構成員に使用させたとき。

九、本契約またはこれに付随して締結した契約等の各条項のいずれかに違反したとき。

2.前項各号の行為によって賃貸人が損害を蒙ったときは、賃貸人は賃借人に対してその損害賠償を請求することができる。  

第  17  条 (立入検査)

1.賃貸人またはその使用人は、建物の保全、衛生、防犯、防火、救護その他建物の管理上必要がある場合には、あらかじめ賃借人に通知した上で賃貸借物件に立ち入りこれを点検し、適宜の措置を講ずることができる。但し、非常の場合賃貸人があらかじめこの旨を賃借人に通知することができないときは、事後速やかに賃借人に報告する。

2.賃借人が賃貸人に何ら通知することなく賃貸借物件を1ヶ月以上使用していない場合には、前項を準用する。

3.前2項の場合、賃借人は賃貸人の措置に協力しなければならない。

第  18 条 (契約違反の損害賠償)

1.賃借人が、この契約または別に定める館内規則等の付帯規則の各条項に違反し賃貸人に損害を与えた場合には、賃借人は賃貸人の蒙った損害を賠償しなければならない。

2.前項の損害額の算定は、賠償事由発生当時の時価を基準として、決定する。

第  19  条 (賃貸人への損害賠償)

賃借人、賃借人の使用人、又はその他賃借人の関係人の故意または過失により、賃貸借物件の躯体または賃貸人の所有にかかる造作又は附属設備に、汚損、破損、故障又はその他の損害が生じたときは、賃借人は賃貸人に対し賃貸人の蒙った直接、間接の損害を賠償しなければならない。

第  20  条 (第三者への損害賠償)

1.賃借人、賃借人の使用人又はその他賃借人の関係人が、賃貸借物件内の他の賃借人又は第三者に損害を及ぼした場合には、賃借人は自己の責任において一切の損害を賠償しなければならない。

2.前項の場合、賃借人は和解調書、示談書等の解決書の写しを賃貸人に提出のうえ報告しなければならない。

3.他の賃借人等第三者の作為または不作為により賃借人が蒙った損害については、賃借人は賃貸人に対し何らの請求もできない。

第  21 条 (苦情処理)

賃借人が賃貸借物件を使用するに伴い、賃貸人が直接又は間接に第三者より金銭上の請求その他の異議又は苦情の申し出を受けた場合には、賃借人又は賃借人の連帯保証人は、自己の費用と責任においてこれを解決するものとする。この場合、賃貸人は賃借人に対して契約の解除その他適宜の措置をとることができる。

第  22 条 (免責)

1.賃貸人が建物所有者としてその維持管理上通常払うべき注意を払ったにもかかわらず、天災地変、盗難、火災、その他直接賃貸人の責に帰することができない事由によって生じた事故、又は諸設備の故障により賃借人が蒙った損害については、賃貸人はその責を負わない。

2.賃貸借物件の躯体または賃貸人の所有に係る造作、附属設備の維持保全のため行う保守点検、修理等による一時使用禁止又は使用の休止についても、賃貸人は損失補償の責めを負わない。

第  23  条 (損害保険)

1.賃貸人は、賃貸借物件に関し損害保険を付するものとし、賃貸借期間内はこれを継続する。但し賃貸借物件内所在の賃借人の所有する商品、造作、什器、備品又は設備等は、その対象外とする。

2.賃貸借期間中、賃貸借物件内に賃借人が所有する資産相当額の損害保険締結については、賃借人の責任に帰するものとする。

第  24  条 (公租、公課、消費税等)

1.賃貸借物件に関する公租、公課は、賃貸人がこれを負担する。

2.賃借人の所有に係る造作及び附属設備に課せられる不動産取得税及び固定資産税等の公租、公課は、宛名、名義の如何に係わらず賃借人の負担とする。

3.前項の造作及び附属設備に課せられる不動産取得税及び固定資産税等が賃貸借物件の主体構造部と一体となって課税される場合には、賃貸人において工事費按分等を基準とする公正妥当な方法により税額を按分し、賃貸人が書面にて賃借人に請求する。

4.賃借人は、賃貸人より請求を受けた場合には遅滞なくその金額を賃貸人の指定する方法で賃貸人に支払う。

5.賃借人が本契約に基づいて行う下記各号の支払いに際して、賃借人はそれぞれの支払い金額に本条第6項に定める比率を乗じた金額を、その支払いに伴って発生する消費税等として、併せて賃貸人に支払う。

一、第5条に定める賃料

二、第6条に定める管理費

三、その他消費税等が課税されるもの

6.前項の各号に乗じる比率は、消費税法に定める税率とし、将来、同法の改正等により当該消費税率に変更があった場合には、直ちにそれに従って前項の各号に乗じる比率が変更されることを、賃貸人及び賃借人は予め承諾する。

第  25 条 (届出義務)

賃借人が次の各号に該当する場合は、あらかじめ賃貸人に対してその旨を賃貸人所定の文書により届出て、賃貸人の承諾を受けなければならない。

一、代表者又は商号の変更

二、会社組織の変更

三、本店所在地の変更

四、連帯保証人の変更

第  26 条  (管理人の指定)

賃貸人が第三者に賃貸借物件の管理委託等をした場合には、賃貸人はその旨を賃借人に通知する。その場合賃借人及び賃借人の従業員は、右管理受託者の指示に従わなければならない。

第  27  条 (連帯保証)

1.賃借人は、賃貸人の承諾した連帯保証人を立てるものとする。

2.連帯保証人は、本契約により賃借人が負担する一切の債務について連帯保証する。

3.連帯保証人が、差押、仮処分、破産の申立て又は刑事訴追等を受け、その他連帯保証人として不適当な事由が生じたときは、賃貸人は賃借人に対し新たに連帯保証人を立てることを要求することができる。

4.前項の事由が生じたときは、賃借人は賃貸人に対し直ちにこれを通知し、かつ遅滞なく賃貸人の要求する連帯保証人を立てなければならない。

第  28 条 (通知)

賃貸人より賃借人または連帯保証人に対する通知は、賃借人の賃貸借物件または本契約書記載の住所宛発送するものとし、その効力は通常到達するとみなされる時から発生するものとする。

第  29  条 (館内規則)

賃借人は本契約書の他に、賃貸人の定める館内規則を遵守しなければならない。

第  30  条 (扉鍵)

1.賃貸人は、貸室の扉一枚につき、それぞれ扉鍵二個づつを貸与する。

2.賃借人は、特別な事由により扉一枚につき二個を超えた扉鍵を必要とするに至った時は、書面による賃貸人の承諾を得たうえで、その代価を提供して賃貸人に貸与を求めなければならない。

3.賃借人は、扉鍵の保管につき全責任を負うものとし、万一これを紛失した場合には直ちに賃貸人に通報し、賃貸人に対してその費用を提供して新たな扉鍵の貸与または錠前及び鍵の取替を求めなければならない。

4.賃借人の保管を離脱し、複製または契約終了時に返還しなかった扉鍵に起因して賃貸人または他の賃借人が損害を蒙った時は、賃借人はこの契約の期間中及び終了後を問わずこれを賠償しなければならない。

第  31  条 (契約の終了)

1.天災地変その他賃貸人の責に帰すべからざる事由により、賃貸借物件の全部または一部が破損して建物としての使用が不可能になったと賃貸人が認めたときは、本契約は当然に終了し、賃貸人はその日付以降の未使用分前払賃料及び敷金全額を賃借人に返却するものとする。

2.前項の場合、賃借人は名目の如何を問わず賃貸人に対して金銭その他の請求をすることができない。

第  32  条 (賃貸借物件の明渡しと原状回復)

1.賃借人は、賃貸人と再契約をする場合を除き、本契約が終了する日(賃貸人が第2条第3項に規定する通知をしなかった場合においては、同条第4項但し書きに規定する通知をした日から6ヶ月を経過した日)までに(第16条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに)、賃貸借物件を原状に回復の上賃貸借期間終了と同時に賃貸人に明渡すものとする。この場合、賃借人は賃貸借物件内に付設した造作、附属設備その他賃借人の費用をもって設置した物品、備品等をその責任と費用負担により収去するものとし、買取請求はできないものとする。また、賃借人の希望により新設、附加した賃貸人所有の物件についても破損、故障、摩耗個所を賃借人の負担をもって修復するとともに、賃貸人の要求があるときは賃借人の負担でこれを取り外して賃貸人に明渡さなければならない。

2.賃貸借期間終了と同時に賃借人が賃貸借物件を原状に復さないときは、賃貸人は賃借人の負担においてこれを修復することができる。この場合、賃貸人が修復及び収去費用を支弁し、当該費用の支払いを催告してもなお賃借人が応じなかった場合、賃貸人は敷金よりこれを控除充当し、もしくはその支払いにかえて収去物件を自己の所有に移すことができる。

3.賃借人が、賃貸借物件内に残置した造作、備品その他の物件については、賃借人が賃貸人に無償譲渡したものとみなして、賃貸人は賃借人の負担でこれを任意に処分することができる。また、原状回復に際して賃借人の所有に係る物件で撤去対象となるもののうち、主体構造部と分離困難な部分及び賃貸借物件に著しく損害を与える恐れがあると賃貸人が認めたときは、賃貸人の選択に従い賃借人はその全てを無償で賃貸人の所有に帰属させるものとし、原状回復の対象外とする。

4.賃貸借契約終了と同時に賃借人が賃貸借物件を明渡さない時は、その理由の如何に係わらず、賃借人は違約金として賃貸借契約終了の翌日から明渡し完了に至るまでの経過期間分に相当する最終月額賃料の倍額を、賃貸人に支払わなければならない。但し、賃借人はこれによって別に賃貸人の蒙った超過分の損害賠償を免れるものではない。

5.賃借人は、賃貸借物件の明渡しに際し、名目の如何を問わず賃貸借物件内の造作、附属設備等について支出した必要経費、有益費の償還請求または移転料、立退料、補償費、権利金、その他営業権等の金員を一切請求できないものとする。

第  33 条 (合意管轄)

将来、本契約に関して紛争が起ったときは、東京地方裁判所を管轄裁判所とすることに賃貸人及び賃借人は合意した。

第  34  条 (規定外事項)

本契約に定めのない事項並びに契約条項の解釈に疑義を生じたときは、賃貸人及び賃借人は誠意をもって協議し、その解決にあたるものとする。

第 35 条 (再契約)

1.賃貸人は、再契約の意向があるときは、第2条第3項に規定する通知の書面に、その旨を付記するものとする。

 2.再契約をした場合は第32条の規定は適用しない。但し本契約における原状回 復の債務の履行については、再契約に係る賃貸借が終了する日までに行うこととし、敷金の返還については、明渡しがあったものとして第9条第5項および第10条に規定するところによる。

以下余白

 本契約締結の証として、本契約書弐通を作成し、両当事者署名捺印のうえ、各壱通を保有する。

202 年   月   日

賃貸人     住所

        氏名                ㊞

賃借人     住所

        氏名                ㊞

連帯保証人   住所

        氏名                ㊞

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