地方都市の投資用不動産

人口減少社会となった今、都心の不動産だけは将来的に需要が減らないが、それ以外は需要が減ると見られている。賃貸需要が減っていくので賃料は右肩下がりになる。
従って投資用不動産を購入する人は、都心へ都心へと向かう事になる。
そうすると東京近郊を含む地方都市は売買価格の相場が下がり、キャップレートが上昇する。

私としては、そうなってくれた方が東京近郊及び地方都市の投資用不動産には勝機が訪れると思っている。

東京近郊都市のアパートの収益利回りは都心物件の２倍に近い水準になる。
銀行や日本政策金融公庫からの融資を受ける場合、物件が都心でも郊外でも金利は同じなので、収益利回りから金利を引いた数値の差はほぼ倍の違いとなる。また土地単価が低いので、物件価格に占める建物の割合が大きくなることから減価償却費を大きく計上できる。従って税金の面でもメリットがあるのだ。

単利で考えても都心物件の倍のスピードで物件への投資資金を回収してしまうという計算になる。

弱点は、将来の売却時に値下がりしてキャピタルロスが生じる可能性が高いことであるが、保有期間中の利回りと減価償却のメリットで、カバーできると思われる。その為には、出来るだけ長期で保有する必要がある。

逆に都心物件の面白さは、値動きの大きさにある。数年持っていると相場の変動により売買価格が２倍になるという事が起こりえる。その為には、購入する時期の選択が大切である。リーマンショックの様な経済危機が訪れた後、翌年位に購入を検討するのが良いタイミングであると思う。金融マーケットの値動きとはタイムラグがあるので底値だと思っても急ぐ必要はない。ただ、現時点ではこの先数年待たないとその時期は訪れないので、気の長い話になる。しかし今はじっと我慢しなければならない、現金を貯める時期なのである。

都心の投資用不動産は、一棟ものだとグロスが大きくて、一般人には手が出ない。マンションの区分所有の１室をオーナーチェンジで購入するのが適当であると思う。ただし、プロ投資家が所有して売りに出しているオーナーチェンジ物件は、普通の空室物件より割高の価格で売り出している場合もあるので、そういう物は除外する。オーナーチェンジで購入した後、入居者が退去すれば、その時点で売却しても良いし、マーケットが上がり基調であれば、次の賃借人を入れても良い。狙うのはキャピタルゲインであるから、経済状況をよく見て手放す時期を決断すればよい。

その意味で、最初の話に戻って、地方または東京近郊の投資用物件を数件所有していれば、そこから得られる収入がベースインカムになるので、その後の投資に余裕が出来る。

東京近郊都市に行ってみると、思っていたより街を歩いている人が多く、若者も多く、賑わっているものである。それを自分の目で見れば、不動産の需要は間違いなくあるという事が実感できるのである。